Los obstáculos a la movilidad de las tierras agrarias en Galicia

La estructura de la propiedad en Galicia, con 1,7 millones de propietarios de hincas rústicas, la competencia con los usos forestales y urbanos y la desconexión entre oferta y demanda son los mayores obstáculos para la movilidad de las tierras agrarias en Galicia. Y para superarlos se requiere una decidida actuación de la Administración Pública, para poner en producción las más de 114.000 hectáreas de Superficie Agraria Útil que están abandonadas, de las que 46.000 son tierras de alto valor agrario.

Esta son algunas de las conclusiones del proyecto «Propiedad y movilidad del mercado de tierras en Galicia», que promueve la Fundación Juana de Vega y el AGADER por medio del Banco de Terras y que desarrolla el Grupo de Investigación de la USC(LaboraTe). Sus resultados fueron avanzados este martes por el director de la fundación, José Manuel Andrade, dentro del curso de verano de la USC: «¿Que hacer con la tierra que tenemos? Desafíos de la propiedad y uso de la tierra en Galicia» que hasta el viernes se celebra en el Campus de Lugo.

Obstáculo I: La estructura de la propiedad de la tierra en Galicia

Lo «pequeño» parece más caro y menos móvil

Así, tal y como se aprecia en la gráfica, el precio por metro cuadrado tiende a ser mayor en las parcelas más pequeñas.

Además, las parcelas objeto de compra-venta son ligeramente más grandes que la media de las parcelas catastrales en Galicia (0,35 ha y 0,25 ha de media respectivamente). El mismo patrón parece advertirse con las tasas de arrendamiento.

Una hipótesis explicativa apuntaría a la concurrencia de más demandantes potenciales en parcelas pequeñas. De hecho, puede destacarse que los precios son muy variables en parcelas de pequeño tamaño, mientras que por encima de 0,4 hay se hacen relativamente estables.

En este sentido, procesos de reestructuración parcelaria donde hay demanda de tierras, podrían ayudar a mejorar la movilidad y a reducir el precio.

Cotitularidad y absentismo afectan al funcionamiento del mercado

En muchos ayuntamientos, existen más titulares de tierra que habitantes. En estos casos, aparecen precios más bajos. Los datos también sugieren que el precio es ligeramente inferior cuando el vendedor es un propietario absentista, en comparación a cuando este es residente.

Podría explicarse como consecuencia de mayores costes de transacción asociados a las operaciones de venta. Por el contrario, el régimen en copropiedad parece no tener una relación clara con el valor de los precios. Ambas particularidades del régimen de tenencia, copropiedad y absentismo, se ven ligeramente corregidas a través del mercado.

La tierra, un activo económico «especial»

En el caso de la venta, los estudios de caso sugieren que muchos propietarios son reticentes a transferir sus propiedades, pero es difícil identificar las principales motivaciones. Esta reticencia se torna menor cuando se trata de establecer acuerdos de arrendamiento.

En la medida en que los propietarios pierden el vínculo con sus tierras y los motivos por los cuales les pueda interesar mantenerlo vayan relacionándose más con la rentabilidad potencial, cabe plantear la hipótesis de que su propensión a vender aumente.

Esto sería más cierto en los lugares en los que las rentas esperadas de las tenencias son bajas. Así, cabe preguntarse si la relación negativa existente, aunque débil, entre el número de titular por habitante y los precios de compraventa apuntarían ya en esa dirección.

Obstáculo II: Interacción/conflicto entre usos

El precio de la tierra rústica tiene relación con las dinámicas de urbanización

El mercado de tierras rústicas, aparentemente dominado por los sectores agroforestales, se ve aun así claramente influido en determinadas zonas por dinámicas típicamente urbanas.

Los valores de precio de tierra rústica son más elevados donde la densidad de población es más elevada y también donde mayor proporción de tierra agrícola pasó a usos típicamente urbanos (residenciales, industriales, infraestructuras).

Usos forestales y agrícolas compiten también en zonas de demanda potencial alta por parte de las explotaciones agrarias

La presencia de explotaciones interesadas en incrementar la superficie que gestionan no llevó a menores tasas de forestación, ni de tierras agrícolas ni de tierras de maleza. La producción de madera compite activamente con la producción agrícola y ganadera, y no se limita a ocupar lo que esta última ya no utiliza.

Obstáculo III: Desconexión entre oferta y demanda de tierras

Oferta y demanda de tierras están parcialmente desacopladas

Existen grandes superficies de buena aptitud agrícola actualmente abandonadas en zonas en las que la demanda no es elevada. Las explotaciones presentes en esas zonas tienen una importancia relativa mucho menor, tanto en términos territoriales, como en absorción potencial de más tierra.

Flujo de la información: las explotaciones tienen dificultades para acceder a tierras a cierta distancia

Las explotaciones estarían interesadas en tierras en un radio de 2,5km, pero parece que sólo son activas buscando, o capaces de encontrar, en un radio de menos de 1 km.

Esto se acentúa sobre todo cuando se trata de propiedades de absentistas. Esto se relaciona con la dificultad de acceso a la información en cuanto a que tierras hay disponibles, que aptitud tienen, que posibilidades de acceso a la misma, etc. Con el despoblamiento progresivo, la situación va a peor.

La demanda de tierras fuera de las zonas de mayor dinamismo agrario es menor, pero existe

Esta situación podría relacionarse en algunas áreas con demandantes de tierras interesados en iniciar una actividad agraria, y no tanto de explotaciones existentes. Tal hecho representaría una oportunidad para dinamizar el mercado en las zonas de menor demanda actual.